Con đường quy hoạch 1/500 của Q Topia: từ Quyết định 675 đến ngày 24/12/2025

Ngày 24/12/2025, UBND xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án nay mang tên Q Topia. Văn bản này khép lại một chặng thủ tục bắt đầu từ tháng 3/2021. Nhìn lại chặng đường ấy giúp hiểu vì sao dự án động thổ năm 2022 nhưng đến năm 2026 mới làm hạ tầng.

Điểm xuất phát: nghĩa vụ từ phương án đấu giá

Phương án đấu giá khu đất năm 2018 quy định người trúng đấu giá phải lập quy hoạch chi tiết trình phê duyệt trước khi xây dựng, trong khung chỉ tiêu cho trước: mật độ xây dựng tối đa 25%, tối đa 20 tầng ở khu phía núi và 10 tầng ở khu phía biển. Ngày 18/03/2021, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định 675/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500, tức đề bài cho đồ án.

Phương án năm 2021 và những lần lùi mốc

Báo cáo quy hoạch tháng 10/2021 do đơn vị tư vấn Huy Khương lập bố trí trên 73.842 m² đất 9 khối căn hộ du lịch cao 20 tầng ở khu phía núi; khu phía biển có khách sạn 10 tầng, biệt thự nghỉ dưỡng 2 tầng, clubhouse và nhà hàng biển. Hệ số sử dụng đất theo phương án này là 4,90 lần ở khu phía núi, 1,37 lần ở khu phía biển và 4,03 lần toàn khu. Đây là phương án của thời điểm đó, không phải bản được duyệt cuối cùng.

Theo kế hoạch triển khai lập trong giai đoạn 2020–2022, mốc phê duyệt quy hoạch liên tục dịch chuyển: ban đầu dự kiến ngày 01/11/2021; hồ sơ điều chỉnh được trình UBND tỉnh ngày 05/01/2022 với mốc phê duyệt 18/03/2022, sau lùi sang 30/08/2022. Tại lần cập nhật đầu tháng 11/2022, hạng mục này vẫn ở trạng thái đang thực hiện. Trong lúc chờ, tháng 10/2021 Sở Xây dựng chỉ chấp thuận cho ép 31 cọc thử phục vụ thiết kế; Phát Đạt tổ chức động thổ ngày 23/03/2022.

Ngày 24/12/2025: UBND xã Phước Hải phê duyệt

Tháng 8/2024, Tổng Giám đốc Phát Đạt Bùi Quang Anh Vũ cho biết doanh nghiệp đang làm thủ tục tiếp theo để đưa sản phẩm ra thị trường. Từ ngày 01/07/2025, cấp huyện kết thúc hoạt động; thị trấn Phước Hải cùng xã Phước Hội được sắp xếp thành xã Phước Hải thuộc TP.HCM. Gần sáu tháng sau, ngày 24/12/2025, UBND xã Phước Hải ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án; theo thông tin dự án, đó là Quyết định số 3636/QĐ-UBND.

Như vậy, nhiệm vụ quy hoạch do UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu duyệt năm 2021, còn đồ án do chính quyền cấp xã của TP.HCM duyệt sau khi sắp xếp đơn vị hành chính. Theo thông tin Phát Đạt phát đi khi đó, cơ quan chức năng đánh giá việc đầu tư xây dựng dự án là nhu cầu cần thiết và cần thực hiện ngay để khơi dậy tiềm năng phát triển du lịch của khu vực.

Nội dung chính của quy hoạch được duyệt

Theo thông tin năm 2026 về quy hoạch được duyệt, các chỉ tiêu chính gồm:

• Mật độ xây dựng tối đa 25% ở cả hai khu.
• Khu phía núi (55.569,8 m²): cao tối đa 20 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 4,94 lần.
• Khu phía biển (18.272,2 m²): cao tối đa 10 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 1,25 lần.
• Hệ số sử dụng đất tối đa tính trên toàn dự án: 4,02 lần.
• Khi vận hành, dự án có thể tạo việc làm cho khoảng 1.500 lao động địa phương, theo tính toán của hồ sơ quy hoạch.

So với khung đấu giá năm 2018, mật độ và tầng cao giữ nguyên. Phần thay đổi qua các phương án là hệ số sử dụng đất. Ở khu phía biển, con số đi từ 2,5 lần dự kiến trong thuyết minh năm 2020 xuống 1,37 lần ở phương án 2021 và 1,25 lần ở bản được duyệt.

Sau quy hoạch là gì

Quy hoạch 1/500 mở đường cho các thủ tục kế tiếp: hồ sơ đề xuất cấp giấy phép môi trường được công khai ngày 10/02/2026, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cấp ngày 10/06/2026. Tháng 1/2026, phối cảnh dự án được chú thích là tạm thời và dự án sẽ được điều chỉnh thiết kế, nên hình ảnh kiến trúc giai đoạn 2021–2022 không nên được coi là thiết kế sẽ xây.

Quy hoạch chi tiết cho biết Q Topia được xây tối đa bao nhiêu, chưa cho biết công trình cuối cùng trông ra sao. Bước tiếp theo mà người quan tâm cần chờ là giấy phép xây dựng, văn bản mà tính đến đầu tháng 10/2026 chưa có công bố nào xác nhận đã được cấp.